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旧厂房变身“新地标” 西安城市更新进行时

作者:小编        2022-08-06 09:11:39


“从资产盘活的角度讲,我们工厂更新后,以前闲置的厂房、仓库等都有了最大化利用。”8月1日,《中国经营报》记者在西安市雁塔区际华3511文创科技园采访时,一名工作人员如此表示。

西安际华3511文创科技园原址为中国人民解放军第三五一一工厂,如今是西安远近闻名的网红打卡地,是西安城市更新中工业建筑遗产“蝶变”的代表作之一。

在新一轮城市更新中,像西安际华3511文创科技园这样,散发出经济新活力的历史街区、工业遗产不止一个,量子辰街区、西安半坡国际艺术区、老钢厂设计创意产业园、建国门老菜场等,在经过更新之后,大都重新焕发新的活力,成为了城市新地标。

同时,西安的城市更新更加有序和精细,不再大拆大建,注重提升功能,增强城市活力,延续历史文化传承,推进城市持续有机更新。

入选首批城市更新试点 

2019年12月中央经济工作会议强调“城市更新”概念起,城市更新就成为了推动经济发展的重要方式。

2021年,“城市更新”被首次写入《政府工作报告》,提出要实施城市更新行动,提升城镇化发展质量。今年的《政府工作报告》更是将“有序推进城市更新”列入2022年重点工作,并提出“再开工改造一批城镇老旧小区”。

在住建部发布的《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》中,西安与北京等21个城市一道,被确定为“国家第一批城市更新试点城市”。

事实上,在被纳入住建部第一批试点城市之前,西安就开始了长达十年的以城中村、棚户区改造为主的城市更新之路。

特别是2007年,《西安市城中村改造管理办法》等文件出台后,西安确立了“政府主导,市场运作,整村拆除,安置优先,有形与无形改造并重”的更新模式。

在此期间,西安对上百个城中村、棚户区进行了改造。但是,规模庞大的城改中出现了不少问题,投资企业资金链断裂、安置楼建设停工、安置缓慢、无证预售等问题时有发生。

在全运会前夕,西安市还大力推进“三改一通一落地” 工程,着力解决老旧小区、城中村(棚户区)、背街小巷和“断头路”、架空线等影响城市形象、事关民生的短板,努力让城市既有颜值又有内涵、气质。

2021年,西安市就完成改造老旧小区753个、880余万平方米,落地架空线267公里。还有数据显示,过去五年,西安完成2008个老旧小区和599条背街小巷改造,打通断头路144条。

随着被纳入住建部第一批城市更新试点城市,西安借鉴先进城市的做法,结合自身资源禀赋和经济发展状况,建立起了更加有序和精细的城市更新模式。

2021年11月,西安出台了《西安市城市更新办法》,从城市更新的职责要求、城市更新规划、城市更新项目管理、资金保障与支持政策等多方面做了详细规定。

记者了解到,西安市2022年《政府工作报告》也提出,有序推进城市有机更新。按照“政府主导、科学规划、突出重点、量力而行、防范风险”原则,稳妥有序推进老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区改造,着力解决基础配套、公共服务、消防和公共卫生等隐患问题。深入开展城市“双修”,统筹生态环境保护和历史文化传承,让文化融入城市肌理,启动实施幸福林带周边区域、洒金桥等重点片区改造。深入开展违建拆除整治攻坚行动,不断提升城市之美。

焕发新生机 

在新一轮城市更新中,西安的城市更新逐步过渡到棚户区(城中村)、旧住宅、旧工厂等更新改造并重。

西安际华3511文创科技园发现,这座由旧厂房改造的文创科技园,浓烈的历史厚重感扑面而来,苏式的旧厂房、斑驳的工业遗迹,到处都散发着岁月的印记。但同时,改造后的际华3511文创科技园,城市烟火气息和文艺范十足,餐饮美食、生鲜超市、花鸟鱼市和创意集市等创新业态,不断吸引着游客前来打卡。

西安际华3511文创科技园位于陕西省西安市雁塔区昆明路与民洁路附近,原址为中国人民解放军第三五一一工厂,曾是中国最大的毛巾厂,为军需工业和陕西改革开放初期的出口创汇做出过重要贡献。“从资产盘活的角度讲,工厂更新后,厂房、仓库等都有了最大化利用。”一名工作人员告诉记者,2012年,该厂开始转型,逐渐搬离了主城区,空置的厂房成为工业建筑遗存。

在主业搬迁后,通过对工业遗产建筑的活化设计与更新再造,这座空置的厂区的再次被激活,摇身一变,成了现在的集生鲜超市、生活零售、餐饮、观赏鱼市、文创花卉、周末创意集市等多元创新业态的“新型社区中心”。

位于曲江新区西影路466号的量子晨街区也是由老旧厂房改建而来。2010年,位于西安曲江路和西影路十字西南角的太阳食品厂整体搬迁转移后,建成于上世纪70年代初的老厂房被空置下来,这个区域也就成为城市中被遗忘的角落。

后来,曲江新区统一规划部署,在原太阳锅巴厂旧址上,采用填充的思路,保留水塔等具有特色的工业建筑物,加入了容纳电子竞技、数字娱乐中心、公共艺术空间的新建筑。曾经的老厂区,摇身一变,成为充满年轻、活力、共享、开放的以电竞产业为核心的数字文化产业聚集地,焕发出新一轮生命力。

事实上,在西安,有不少这种见证了西安近现代工业化发展历程,也蕴藏着丰富的历史文化价值的厂区。在新一轮城市更新中,不少老工厂,又焕发出了经济新活力,例如,西安半坡国际艺术区、大华1935、老钢厂设计创意产业园、西安电影制片厂、建国门老菜场。

不再大拆大建 

无论是际华3511文创科技园还是量子晨街区,很明显的一个特征是盘活存量土地资产、促进土地提质增效,即从之前的“大拆大建”过渡到了更加有序和精细。

不再大拆大建,是推进城市更新必须遵循的重要原则。

2021年8月,住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》(建科〔2021〕63号),文件中对城市更新设定了硬性指标,被称为“城市更新四道红线”。即严格控制大规模拆除,原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%;严格控制大规模增建,原则上城市更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于2;严格控制大规模搬迁,城市更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%;确保住房租赁市场供需平稳,不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区,防止出现住房租赁市场供需失衡,加剧新市民、低收入困难群众租房困难,城市住房租金年度涨幅不超过5%。

《西安市城市更新办法》秉承这一逻辑,提出组织实施城市更新,应当采取“留改拆”并举、保留利用提升为主的方式。对用地效率低、人居环境差、管理服务机制不健全等区域,采取局部修缮加固、功能转换、质量提升、建筑节能改造、环境综合整治、完善基础设施配套和公共服务设施等方式进行整治提升;对存在重大安全隐患,现有土地用途、产业结构、建筑物使用功能明显不符合经济社会发展要求,严重影响城市规划实施的区域,可以依法按照新的规划和用地条件进行建设。

同时明确,城市更新要严防大拆大建,加强修缮改造,补齐城市短板,注重提升功能,增强城市活力,延续历史文化传承,推进城市持续有机更新,促进高质量发展、高品质生活和高效能治理。

“在防止大拆大建的政策基调下,城市更新将逐步进入到渐进有机更新阶段,片区统筹、产业赋能、政企联动、文化保育、生态智慧是该阶段的主要特征。”中指研究院调查事业部运营总监吴建钦表示,“在实施城市更新行动中防止大拆大建”将有效避免重走城市粗放开发建设老路,对保留特定时代建筑、保持老城格局、延续城市特色风貌起到重要作用,体现了城市内涵发展、高质量发展的核心要义,是我国城市建设管理水平进一步提升的重要体现。

此外,如何有效保障项目收益与融资平衡,是传统的城市更新一直面临的共同问题,也是更新项目有效推进的关键。

对此,《西安市城市更新办法》中采用了激发市场主体活力的方式,其中规定“可以在土地出让公告中明确片区项目履约相关内容。区县人民政府、开发区管理委员会会同相关部门编制《国有建设用地项目履约协议书》,对片区项目的产业定位、运营管理等内容以及违约责任予以明确”。

 


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